부동산 시장의 숨은 잠재력

2024년 5월 17일

현재 미국, 아시아 태평양 지역의 부동산 시장은 서로 다른 모습을 보이고 있습니다. 전자의 경우 고금리로 인해 혼란이 발생할 수 있으며, 후자는 안정적인 펀더멘털을 보이고 있습니다. 그러나 산업 및 주거 섹터, 그 밖의 틈새 부동산 섹터에서는 장기적인 메가트렌드로 인해 일반적으로 견고한 펀더멘털을 유지하고 있습니다.

에릭 우즈바흐(EW): 맥쿼리의 섹터에 대한 선호도는 지난 15년 동안 변하지 않았습니다. 즉 인구변화, 기술, 인터넷 보급과 관련된 산업 및 주거 및 틈새 섹터에 지속적으로 초점을 맞추고 있습니다. 이러한 큰 테마별 트렌드가 장기적인 성과로 이어질 것으로 봅니다. 미국에서는 세금, 규제의 관점에서 비즈니스 친화적인 시장을 선호합니다. 특정한, 지역 공급과 수요 펀더멘털에 기반한 국가적 산업 부문이나 남부 지역의주거 및 그 밖의 섹터를 선호합니다. 탈탄소화를 장기적 주요 테마로 보고 있으며, 이것이 유럽에서의 투자 기회를 견인하고 있습니다.

제임스 켐프(JK): 이러한 펀더멘털 테마는 아시아 태평양시장에도 적용됩니다. 주거와 물류의 코어 타겟 섹터에 지속적으로 초점을 맞추고 있습니다. 그러나 이 섹터에서 우리가 어떻게 일할지는 국가별로 상이합니다.

호주, 일본이 펀더멘털과 크레딧 접근성으로 봤을때 전통적인 지분형 투자 기회를 창출할 수 있는 투자 가치가 높다고 봅니다. 다른 국가에서도 관련 섹터의 펀더멘털이 자산 성과를 뒷받침하고는 있으나, 여러 시장이 특히 건설 자금 조달과 같은 분야의 부채 유동성 경색을 겪거나, 지분 투자에 대한 투자자의 선호도가 제한적인 상황입니다. 이는 흥미로운 투자 기회로 볼 수 있습니다. 이러한 기회로 투자를 구성한다면 동일한 기초 자산 노출에 대하여 일반 주식 대비 더 나은 리스크 조정 수익을 얻을 수 있습니다.

현재 시장에서 가치 창출에 가장 적합하다고 보는 투자 전략은 무엇인가요?

EW: 우리는 하향식, 상향식 투자 전략을 선호합니다. 하향식, 리서치 중심 접근법은 부동산을 견인하는 트렌드와 투자 대상을 식별하는데 도움이 됩니다. 상향식 접근법의 경우 해당시장에 대한 지식을 갖춘 현지팀이 기회를 발굴해야 합니다. 맥쿼리자산운용그룹은 부동산 운영사에 투자하고, 또한 운영사와 함께 투자하는 것을 선호한다는 점에서 차별성을 갖습니다.

JK: 부동산 운영사에 투자하는 것이 사이클에 따른 차별 포인트가 되었고 현재 시장에서 가치 창출을 할 수 있는 차별화된 투자 전략이라는 것이 입증되고 있습니다. 이들 운영사는 일반적으로 현지 섹터 전문 회사로 부동산 분야의 전문성을 보유하고 있습니다. 보통 맥쿼리가 이들 회사를 찾을 당시에는 기관 투자 규모보다는 작은 규모의 회사지만, 장외에서는 주요한 딜 파이프라인을 갖춘 경우가 많습니다. 맥쿼리가 운영사에 투자하는 기본 구조는 운영사에 투자하고 또한 이 회사가 보유한 부동산 파이프라인에 직접 펀딩하는 방식입니다.

가치를 제고하기 위해 맥쿼리는 우선 맥쿼리의 자본 운용을 위해 관련 비즈니스를 개발하고 성장하는 것을 돕는 한편 비즈니스의 규모를 키우고 회사가 기관 펀드 매니저가 될 수 있도록 관련 사업의 성장을 돕고 있습니다.

경쟁이 심화되는 환경에서 이와 같은 접근법으로 현지 팀과의 협업을 통해 하위 시장 간에 상대적인 위험 대비 수익률을 차별화함으로써 상품의 접근성을 높일 수 있습니다. 동시에 맥쿼리의 경험과 역량을 활용해 펀드 투자자의 부동산 수익률뿐 아니라 부가적인 알파를 창출할 수 있는 가치 있는 비즈니스 개발에도 도움을 주고 있습니다.

현지 시장의 기회나 트렌드는 어떤 것이 있습니까?

EW: 미국은 현재 불황의 기미가 제한적이지만 나타나고 있습니다. 현재 이러한 기회는 운영사 또는 자본 구조 이슈로 촉발되었으며 국지적으로 발생하고 있습니다. 다만 미국의 10년물 금리는 당분간 현상을 유지할 것으로 보고 있습니다. 이는 점점 더 차입 비용이 실제 재설정되고 있는 것처럼 보입니다.

금리 인상에 대출이 보수적으로 일어나고 있는 시장에서 미화 1조 5천억 달러로 추정되는 상업 부동산의 대출 만기까지 다가오고 부실화는 더 가속화될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 기업가적이고 민첩한 태도가 필요합니다. 특히 건설 대출 만기일이 도래하고 있는 부동산 투자자들의 완공 자산이나, 부분 임대차 산업용 자산을 인수할 기회를 보고 있습니다. 셀프 스토리지 분야는 시장에 관련 분야 경쟁사가 일부 있으므로 특정 시장에서 개발 기회가 있습니다.

JK: 아시아 태평양 지역에서는 적절한 가격에  토지를 매입할 수 있다면 일본 물류 분야에 기회가 있다고 생각합니다. 지난 20년 간 일본 물류 시설의  공급에도 불구하고 시장에서는 현대적인 물류 공간이 부족한 실정입니다. 또한 트럭 운전수의 근무 시간을 제한하는 신규 규정을 도입한 ‘2024 Issue’로 인해 임차인 수요를 유도하고 도쿄-오사카 간 물류 허브들이 생겨나고 있습니다. 호주의 경우,  건설 비용 상승 및 임차인 수요 소폭 둔화에 따른 임대료 상승률 가정이 낮아진 만큼 토지 가격이 충분히 조정되지 않아 현재 물류 시설 개발에 대한 투자가 진행되고 있지 않습니다. 다만 상장 부동산 투자 신탁 및 비상장 분산 펀드 자본 수요로 인해 밸류애드 관점에서 안정화된 자산을 인수할 기회가 있을 수 있습니다. 물류 자산은 유동성을 확보할 수 있는 제한된 섹터 중 하나입니다.

호주의 주거 섹터는 구조적으로 지속적인 공급 부족을 겪고 있습니다. 이민이 기록적으로 증가했으나 건설은 후퇴 중입니다. 그 이유는 분양 전문 개발사들이 프로젝트의 수익성이 힘들다고 판단하고 있기 때문입니다. 이런 개발업체들이 오랜 기간 토지를 보유한 경우, 토지 또는 구조화된 임대용 주거 프로젝트 및 시니어하우징 프로젝트를 매입할 기회를 보고 있습니다.

일반적으로 가용 자본이 적은 일본과 호주 외 지역에서는 구조화 거래를 통한 특정 하위 시장에서 기회를 찾아볼 수 있습니다. 특히 가격조정시기에 가치 향상을 위한 또 다른 접근법은 상장 시장 사유화에 참여할 방법을 찾는 것입니다. 

부동산 투자자가 다른 이들이 간과할 기회를 포착하고 활용하는 방법은 무엇입니까?

JK: 운영사 선정은 상향식 접근법으로, 즉 현지 팀이 우리가 참가하고자 하는 섹터의 여러 운영사를 만나는 것을 의미합니다. 일반적으로 부동산 분야에 대하여 전문성이 높고 토지 확보에 용의성을 가진 설립자가 주도하는 운영사를 선호하는 편입니다. 이런 운영사들은 딜 건별로 운영되는 경향이 있습니다. 이에 따라 파트너십을 맺고 기관 투자자의 사고방식을 도입해 해당 비즈니스를 확장하며 가치를 더할 수 있습니다.

우리는 사업 계획을 실행하며 이런 내부 역량을 키우는 것을 목표로 합니다. 설립자와 고위 경영진이 부동산 기회 실현에 집중하는데 최대한 시간을 할애할 수 있도록 다양하게 지원할 수 있습니다. 이러한 방식으로 운영사의 가치를 가장 효율적으로 창출할 수 있을 것이라 봅니다.

EW: 우리는 이들 그룹과 밀접하게 협업하며 자산을 운용하고 있습니다. 투자위원회 활동 및 이사회와 경영진의 상품 구조화, 자본 조달, 임대 전략 수립, 주요 채용을 돕는 역할을 포함하며, 이사회에 앉아 보고서만을 기다리지는 않습니다.

미국 및 아시아 태평양 시장 간 차이점은 무엇입니까?

JK: 전반적으로 볼 때에 미국은 현재 가격조정 관점에서 기회주도형 시장인 반면, 아시아 태평양 지역의 경우 현재 시장 역학을 활용해 견고한 펀더멘털이 지속되는 섹터에 대하여 좋은 진입점을 찾는 것이 중요한 시장이라는 점입니다. 지속적인 시장 안정, 자본 수익률 증가에 따라 이러한 펀더멘털이 해당 분야의 투자자 수요를 점차 더 증가시킬 것으로 예측합니다.

EW: 현재 미국 시장은 지난 24개월 동안 보다 훨씬 더 많은 국제적인 관심을 받고 있으나, 인플레이션과 금리가 여전히 높은 수준에 머무를 것으로 보고 있으며 이로 인한 부실의 가능성이 있습니다. 아시아는 국가별로 상황이 매우 다르겠으나 이들이 동일한 부채 문제를 겪고 있지 않습니다.

향후 12~24개월 간 시장의 변화를 어떻게 예측합니까?

EW: 미국은 2024년에도 큰 차이가 없을 것으로 보고 있습니다. 미국 대선으로 인한 불확실성이 있어 거래량은 지속적으로 낮을 것이고 투자자들은 대체로 관망세를 유지할 것으로 보입니다. 향후 12개월 이내에 만기 대출물량이 결국 소유주를 따라잡기 시작할 것입니다. 이로 인한 자산의 가격 조정, 강제 매도, 은행의 자산 회수 등이 일어날 수 있습니다. 현재 지분 투자를 하려면 리스크를 이해하고 적절한 보상이 필요합니다. 

대선이 끝나고 장기 금리에 대한 방향성이 명확해지면 물류, 주거, 틈새 분야와 같은 선호 섹터로 자본이 재유입될 것이라 보고 있습니다. 결과적으로 밸류에이션이 빠르게 회복될 것이라 봅니다.

JK: 앞서 말씀드린 분야와 지역에 대하여 치열한 경쟁이 이루어질 것이라 생각합니다. 현재도 여전히 많은 투자자가 관망만 하고 있지만, 금리 사이클에서 자산 가격에 대한 장기적인 관점을 보게 될 시점이 점점 더 가까워지고 있습니다. 투자자 활동의 증가에 따라 아시아 태평양 지역을 시작으로 선진 시장인 호주와 일본 시장 등에서 주거와 물류 섹터에 대한 불균형한 집중이 이루어질 것으로 봅니다. 과감하게 진입 시기를 앞당겨 진입 구조에 대하여 창의적인 접근이 준비된 이들이 이러한 혜택을 볼 것입니다.

이 문서는 2024년 5월 PERE에 나왔고 허가를 받아 여기에 게시되었습니다.

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